【关注】建设工程价款优先受偿，有哪些财税风险？
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一、建设工程价款优先受偿的税务管控
建设工程价款优先受偿的税务管控主要涉及到发包方将其抵偿承包方优先受偿建设工程价款的建筑工程的折价如何确定才能不被税务机关纳税调整，如何进行纳税处理。
1、发包人与承包人协议工程折价的税务风险：
协议工程折价明显偏低又无正当理由，将被税务机关核定其应纳税税额。
《中华人民共和国税收征管法》第三十五条第六款规定：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条及《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第十六条之规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定销售额：
（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。
公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。
财税[2016]36号文之附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。以房抵债属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。基于以上税收政策的规定，发包方与承包方就建设工程价款优先受偿问题，通过协议工程折价的方式优先受偿，该协议工程折价的实质是发包方通过协议折价销售其建筑工程抵偿承包方的工程款，发包方要视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。但是协议工程折价的价格偏低又无正当理由的，将面临税务机关核定调整应纳税所得额和核定增值税的计税依据的税务风险。
2、税务风险管控策略
（1）将协议价格定在正当合理的价格水平上
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号）第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。基于此法释〔2009〕5号的司法解释，发包方与承包方就工程进行协议折价时，务必将价格定在不低于交易地的指导价或者市场交易价百分之七十。
（2）税务处理
第一、发包方将其抵偿承包方优先受偿建设工程价款的建筑工程必须按照视同销售依法缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，向承包方开具增值税专用发票（承包方与发包方签订包工包料合同的情况下）或开具增值税普通发票（承包方与发包方签订“甲供材”合同的情况下）；
第二、承包方依法将优先受偿的工程价款向发包方开具增值税专用发票（发包方依法符合抵扣增值税进项税额的情况下）或开具增值税普通发票（发包方依法不符合抵扣增值税进项税额的情况下）
二、建设工程价款优先受偿的财务管控
建设工程价款优先受偿的财务管控主要涉及到发包方将其抵偿承包方优先受偿建设工程价款的建筑工程的财务处理。
根据新修订的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，发包方与承包方通过协议工程折价，使承包方优先受偿建设工程价款是非货币性资产交换的行为，按照非货币性资产交换的会计准规定进行账务处理。
1、承包方的会计处理
借：固定资产——建筑工程
应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）
贷：应收账款——发包方工程款
借：应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）
贷：应交税费——应缴增值税（增值税销项税额）
2、发包方的额会计处理
借：应付账款
贷：其他业务收入——销售建筑工程
应交税费——应缴增值税（增值税销售税额）
借：开发成本（在建工程）
应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）
贷：应付账款——应付承包方工程款
借：开发产品（固定资产）
贷：开发成本（在建工程）
借：其他业务支出
贷：开发产品（固定资产）
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来源：肖太寿博士说税
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